Понятие «недвижимость» включает в себя землю, недра, связанные с землей строения и сооружения, которые невозможно переместить без существенного нарушения целостности. Как объект имущественных прав, недвижимость имеет свою стоимость: кадастровую, рыночную, инвестиционную и ликвидационную.
Понятие рыночной стоимости
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная денежная сумма, которую покупатель готов уплатить за объект, выставленный на продажу на свободном рынке, с указанием всех достоинств и недостатков, а продавец – принять за передачу прав покупателю. Говоря простым языком, это точка соприкосновения интересов продавца, желающего продать подороже, и покупателя, стремящегося заплатить поменьше.
Когда требуется оценка рыночной стоимости недвижимости?
- При передаче права собственности и других вещных прав: купля-продажа, аренда/найм, доверительное управление;
- При безвозмездном приобретении права собственности: получении в дар, наследовании, приватизации;
- В случае признания права собственности по давности владения;
- При внесении объекта в качестве доли в уставный капитал юридического лица, постановке его на баланс;
- При определении размера компенсации в случае причинения ущерба объекту недвижимости;
- Для залога при оформлении кредита для расчета залоговой стоимости;
- При страховании;
- При оспаривании кадастровой стоимости объекта.
Процедура оценки рыночной стоимости
Чтобы получить наиболее объективный итог, при оценке рыночной стоимости применяются три метода, по совокупности результатов которых и высчитывается необходимая цифра:
Сравнительный метод:
Анализируются аналогичные сделки за ближайший период. При проведении исследований учитываются различные ценообразующие факторы: местонахождение объекта (населенный пункт, район, транспортная доступность, развитость инфраструктуры, экология и прочие условия), тип объекта, размеры, физический и моральный износ, наличие/отсутствие обременений.
Затратный метод:
Применяется для объектов недвижимости: застроенных участков и объектов капстроительства, но не них отдельных частей. Основан на расчете стоимости создания аналогичного объекта самостоятельно, в приемлемые сроки.
Доходный метод:
Предполагается, что сделка должна быть целесообразной, выгодной для стороны, приобретающей права, и имущество в перспективе должно приносить доход. Высчитывается цена, по которой выгодней купить данный объект (с учетом будущих вложений в него и вероятных доходов от эксплуатации), нежели другой, либо отказаться от покупки в пользу аренды/найма.
Итоговая рыночная стоимость определяется как средний результат трех методов, с поправкой на коэффициент физического и морального износа объекта.
Стоимость работы оценщика
Стоимость услуг оценщика зависит от вида оцениваемой недвижимости, его уникальности и его размеров, и, следовательно, времени, затраченного на проведение оценки, и никак не связана со стоимостью объекта. Прейскурант находится на странице «Стоимость»
Правовое регулирование оценочной деятельности
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ; Федеральный стандарты оценки.