Каждый земельный участок имеет два показателя, определяющих его ценность: рыночная и кадастровая стоимость. Эти два показателя не всегда совпадают по величине, и служат для разных целей:
- Рыночная стоимость указывает, за какую денежную сумму данный земельный участок может быть реализован на свободном рынке;
- Кадастровая стоимость служит для целей государственного учета и налогообложения.
Рыночная цена является более объективным и точным показателем ценности участка и, как правило, она отличается от кадастровой, поскольку при ее определении учитывается большее число факторов, касающихся непосредственно объекта.
Понятие рыночной стоимости земли
Рыночная стоимость земли – это денежная сумма, которую покупатель в обычных условиях готов уплатить за земельный участок, выставленный на продажу на свободном рынке, с указанием всех достоинств, недостатков и обременений, а продавец – принять за передачу прав покупателю.
Когда требуется рыночная оценка земли?
- При передаче права собственности и других вещных прав: купля-продажа, аренда, доверительное управление;
- При безвозмездном приобретении права собственности: получение в дар, наследование, приватизация;
- В случае признания права собственности по давности владения;
- При внесении объекта в качестве доли в уставный капитал юридического лица, постановке его на баланс;
- При определении размера компенсации в случае причинения ущерба участку и расположенным на нем строениям;
- Для залога при оформлении кредита;
- При страховании;
- При оспаривании кадастровой стоимости земли;
- Для целей выкупа из государственной или муниципальной собственности.
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка
При определении рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание назначение участка, его местоположение и перспективы развития данной местности, динамика рынка недвижимости, состояние участка, близость и наличие рядом инфраструктуры, сетей и ряд других факторов.
Методы, применяемые при оценке земельных участков следующие:
- Сравнительный метод, при котором анализируются аналогичные сделки за ближайший период. При проведении исследований учитываются различные ценообразующие факторы: назначение и качество участка, местонахождение участка (удаленность от населенных пунктов, транспортная доступность, развитость инфраструктуры и прочие условия), размеры, , наличие/отсутствие обременений.
- Метод выделения, применяемый для участков с постройками. Может быть использован при наличии информационной базы о проведенных за обозримый период сделках с едиными объектами недвижимости либо данных о спросе на подобные объекты на свободном рынке. Сравнение проводится по каждому элементу объекта, после чего данные суммируются и корректируются по ряду признаков.
- Доходный метод, используемый как для застроенных, так и для свободных от построек участков, например для сельскохозяйственных участков.
- Метод наилучшего предполагаемого использования с учетом перспектив использования участка по определенному назначению и планов развития территории.
Все эти методы на практике крайне сложны и требуют больших знаний и опыта. В ряде случаев для более точного определения рыночной цены используется несколько методов.
Стоимость работы оценщика
Факторы, влияющие на стоимость работ:
- величина земельного участка;
- наличие повода на получение скидки при обращении: первоначальное/повторное, величина заказа по количеству оцениваемых объектов в одном отчете.
Прейскурант на услуги находится на странице «Стоимость».
Правовое регулирование оценочной деятельности
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
- Федеральные стандарты;
- Специальное законодательство, которое распространяется на каждый отдельный вид объекта оценки.